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2月18日，住房和城乡培植部官方网站发布《关于等38项住房和城乡培植领域全文逼迫性工程培植规范公开搜聚见地的关照》，向社会公开搜聚见地。见地反馈截止韶光为2019年3月15日。
解读：
这次38项逼迫性工程培植规范中，包括了《住宅项目规范（搜聚见地稿）》（以下简称“《住宅规范》”），全文约3.1万字。
《住宅规范》指出，这一住宅项目规范是为贯彻实行国家技能经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技能方法而制订。住宅项目培植、利用和掩护必须遵守本规范。
《住宅规范》第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内利用面积进行交易，这也是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。
公摊面积里面都有啥
与套内面积对应的则是“公摊面积”。现在，就让我们先聊聊这个让购房者“切齿腐心”的公摊面积。
公摊面积便是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。它包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅等等。
根据2000年开始履行的《房产丈量规范》，分摊的公用建筑面积有：
1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢做事公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积打算。
2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。
这意味着，不仅电梯、楼道、门厅，乃至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。
公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积套内建筑面积=套内利用面积+墙体面积+阳台等空间建筑面积
多年以来，对付公摊面积的处理，由于目前我国尚无明确法律法规予以明确，使其成为房地发生意营业过程中辩论的焦点。
因此很永劫光里，我们常常会看到媒体有宣布，公摊面积由于短缺标准，不仅会让消费者在购房时需支付更多购房款，还要多支出物业费等更多本钱。
许多朋友在购入新居后创造会创造：明明是100多平方的屋子，怎么只有小两室一厅？目测利用面积竟然只有70多平，如果是电梯房，这种面积“缩水”的情形让人更加无语。
很多朋友不禁深切怀念起当年单位分的福利房，不但公摊很小乃至没有，还真金白银地赠予了许多阳台、花园面积。
公摊比例 成了不能说的秘密
房屋公摊面积最大的问题，在于公摊比例本身并不透明，到底哪些该当公摊、哪些不该公摊、有多少属于公摊部分，也存在很大模糊空间。这就给了开拓商暗箱操作的空间。
最近，专门理解了贵阳多家房开公司产品的公摊面积情形。
在一份已经成交的“格式条约”的正文中，标注了建筑面积和套内建筑面积，这当中的差值一定就属于公摊面积。
这一部分，在条约中显示为：“共用部位与房屋分摊建筑面积构成解释见附件二”，可是翻到了附件二后，却只有一片空缺，该套房屋的公摊面积是怎么算出来的，包含哪些部分，没有任何显示。
一位发卖职员表示，想在房屋发卖条约基本上都是统一的，至于公摊面积的打算方法，他也不清楚，也从来没人给他说过是如何打算出来的，一样平常都属于“公司规定”。
随后，翻看了五家不同房开公司的多份发卖条约，上面均未注明公摊面积的出处及打算方法。
统计了这五份条约的公摊面积比例，最高的达到了27.7%，最低的也有24.3%。
一房开公司发卖卖力人标示，一样平常来说，不同类型的房屋公摊面积比例不同，由大到小依次为：别墅、商业地产、商业公寓、高端洋房、高层住宅、一样平常住宅。
其公摊面积的打算方法，紧张是由该楼盘的实际公摊面积来定，这个数字，都要经由测绘部门审核。
“实在贵阳房屋的公摊，一样平常都在25%旁边，如果太高了，消费者肯定不认账，太低了，开拓商又会亏损。”但是同样地，这个数字究竟是若何打算出来的，透明度却也不那么。
在国际上，发达国家均不存在公摊面积一说，所见即所得，房发生意营业相对清晰透明化。
而在海内，早在2002年，重庆就明确规定，住房发卖以套内面积作为作为计价依据。重庆因此成为全国唯一不按照公摊面积计价的城市。
可见，取消很不透明的公摊面积，转以实际套内面积计价，可谓大势所趋。
美好愿景 能否改变房产发卖现实
这次政策的出台，房价会降吗？购房者的春天就要来了吗？房地产专栏作家谢国荣表示，目前来看，这还只是个美好的愿景。
首先，这次规范的出台，只是一个工程培植规范公开搜聚见地，间隔正式文件出台，逼迫性规定的履行还很迢遥。
其次，羊毛出在羊身上，取消公摊面积，房开商就会提高套内面积价格，在数字上显示，房屋的单价反而会有所提高。对付消费者整体购房上，并无太大影响。
连日来，拜访了贵阳多家房开公司及发卖公司。他们均表示听说过这一政策，但详细到某家发卖公司落地履行，还须要一个过程。
也便是说，目前贵阳的商品房发卖还将按照建筑面积来算，如果发卖打算办法发生了变革，公司会采纳相应的策略，再调度定价。
某房开公司发卖经理刘女士见告，房开商在发卖房屋的时候，首先考虑的是总价。
例如一套50万元的屋子，先固定总价，如果按照建筑面积来发卖，每平10000元，共计50平（包含公摊面积），如果按照套内面积例如40平打算，发卖公司就会将房价提升到1.25万每平，总价仍旧不变。
总价固定去世了，房屋又是按套发卖的，因此打算方法的变革，并不会影响房价，房价也不会因此而降落。
发卖新政 或导致新套路应运而生
谢国荣表示，当然，按照新方法打算后，百姓一样平常会考虑房屋的面历年夜小，如果套内面积太小，购房者就会以为不合算，因此这就会倒逼房开商看重产品的性价比，开拓出更加实惠的产品，在这一点上，对付楼市的发展有积极浸染。
但是，打算方法变了，虽然从根本上房地产市场不会有大的变革，但在房屋发卖上，又可能会增加一些新套路。
●A
公摊面积不计入房价，很可能意味着房开商会在这上面动脑筋，过度挤压公摊，节约本钱，会导致社区品质严重下滑，包括楼道、会所、大堂等公共面历年夜幅缩水。最恐怖的是，在公共举动步伐面积缩水的条件下，并不影响房开商提高套内面积的单价。
也便是说，消费者花了和原来一样多的钱乃至比原来多的钱，享受到的公共举动步伐很可能会更少。特殊是对付消费者暂时看不见的期房来说，更是如此。因此，大家在买房时更要看重社区的公摊，看重配套举动步伐的完善程度。
●B
有媒体宣布，另一方面，纯挚破除在买房和购买物业配套做事时为楼宇和小区的公共利用部分付费，可能和《物权法》的精神有冲突。
现行的《物权法》和一些法规已经对建筑物“专有部分以外的共有部分”的权利作出了界定，如果在购买房屋和支付物业做事干系用度时，完备不包袱这部分用度，那么业主对小区内一些没有购买的举动步伐的利用权就成了新的问题。住建部的规定，毕竟法律效力不及《物权法》。
正因如此，如果不明确界定业主对楼宇和小区内公共举动步伐的权利，只是取消公摊面积，可能造成新的轇轕。
正如一名购房者所说：“废除‘公摊’，好是好，但是现在最少我们可以放心地利用小区拍浮池，如果这些没有摊钱，小区理直气壮地把表面的人放进来拍浮，向他们收钱营利，我们业主维权会不会吃哑巴亏？如果那样，我倒是甘心掏点公摊钱，买个清净、自己也安心”。
●C
谢国荣表示，从宏不雅观上来看，这样做有利于房产税推进。
房屋按照套内面积来打算，在技能上首先就差异了房产税的免征面积，这与房产税的普查、征集实现了技能上的无缝对接，因此这一政策很可能是房产税开征的前期准备事情之一。
来源 | 贵阳 经理人杂志 房天下等 贵阳楼市网整合呈现
作者 | 琨少
监制 | 苏舟
编辑 | 张瑜
审核 | 高哥
